Že je Liberec je s rozpočtem na huntě už vědí všichni zdejší. Z radnice zaznívají hlasy, že na příští rok chybí na pokrytí předpokládaných výdajů cca 200 milionů korun. Na sekerupřispějí všichni občané odvodem vyšší daně z nemovitostí, kde se vezme zbytek?
Letošní rozpočet není růžový. Po druhém rozpočtovém opatření, které přineslo reálné výdaje pokryté vysněnými příjmy z privatizace městského majetku, se spíš zdá, že koncem roku budeme žít na dosti velký dluh.
Z tohoto pohledu lze tedy chápat, že vedení města se snaží prodat vše, co ještě po drancování minulé společné vlády ODS a ČSSD zbylo. Nelze však chápat, jakou formou a za kolik se snaží zprivatizovat poslední městský majetek, který by v budoucích letech mohl přinášet pravidelné příjmy z pronájmů.
Musím se proto pozastavit nad způsobem, jakým město připravilo privatizaci budovy ZŠ ve Švermově ulici č.p. 114, Liberec 10, kterou v současné době ZŠ nevyužívá a má ji v pronájmu Vysoká škola Karla Engliše. Prodej této budovy formou výběrového řízení s právem přednosti nájemce (VŠKE) byl předložen komisi pro výběrová řízení a prodej majetku s navrženou cenou 9.000.000 Kč.
Cena vychází ze znaleckého posudku. Objednatelem posudku je nájemce VŠKE, což je neobvyklé, protože snad je výhodnější, když si posudek zadává prodávající. Posudek byl vypracován podle vyhlášky MF č. 3/2008 Sb., v platném znění a je zpracován na budovu, pozemky a venkovní úpravy.
Samotná budova č.p. 114 byla oceněna na 6.850.238,- Kč. Budova má 3 nadzemní podlaží a jedno podzemní. Zastavěná plocha 3 nadzemních podlaží činí 3x 575,79 m2, tzn. celkem cca 1725 m2. Bez podzemního podlaží se tedy jedná o využitelnou podlahovou plochu cca 1700 m2, což činí prodejní cenu 4 029,- Kč za 1 m2 využitelné plochy. Tato cena se jeví v porovnání s tržními cenami nemovitostí v Liberci jako velmi nízká, což je způsobeno metodikou. Ocenění je provedeno podle § 3 vyhlášky, při této metodě má na stanovenou cenu významný vliv stáří – opotřebení stavby (opotřebení stanovené znalcem analytickou metodou činí 70,08 %).
Znalecký posudek provedený zvolenou metodou je sice formálně správný, avšak je v něm uvedena věta „dle sdělení není objekt pronajímán“, což neodpovídá skutečnému stavu, protože objekt je pronajímán VŠKE od 1.11.2009.
V případě, že nemovitost je pronajímaná, lze použít oceňování staveb kombinací nákladového a výnosového způsobu podle §§ 22 a 23 vyhlášky č. 3/2008 Sb.. Začala jsem se tedy zajímat, jak vysoké nájemné platí VŠKE městu za pronájem a zjistila, že výše nájemného činí 31 169,- Kč vč. DPH /1 měsíc. Jedná se o individuálně stanovené nájemné, které stanovila rada města v r. 2009 a neodpovídá sazbám nájemného podle interního předpisu, který město obvykle používá. Při podlahové ploše 1700 m2, tak nájemné činí 18,33 Kč/m2.
Vzala jsem tedy interní předpis a počítala, jaké by bylo nájemné stanovené podle interního předpisu. Mimo širší centrum města je stanoven výchozí nájem min. 800,- Kč/m2, což činí u dané nemovitosti 113.333,- Kč/měsíc, tj. 1.360.000,- Kč/rok.. Pro zdravotnická zařízení (ordinace praktického a odborného lékaře) činí nájem 500,- Kč/m2, což je 70.833,- Kč/měsíc, tj. 850.000,- Kč/rok. DPH nepočítám, protože podle § 56 zákona o DPH je tento pronájem od daně osvobozen.
Je pochopitelné, že skutečná výše nájemného bývá přizpůsobena vždy podmínkám v čase a místě, to samé se týká prodejních cen nemovitostí. Je ale skutečně rozumné a hospodárné prodávat nemovitosti v době, kdy realitní trh stagnuje? Pokud by za nemovitost bylo stanoveno nájemné podle interního předpisu, tak se navržená kupní cena (9.000.000,- Kč i s pozemky) zájemci zaplatí v prvním případě za 6,6 roků, pokud by byl stanoven nižší nájem, jako pro lékaře, tak za 10,6 roků.
Pokud zjednodušeně vezmu nájem za 20 let, tak by cena nemovitosti, která by pro město byla výhodná, byla minimálně 17.000.000,- Kč. Je pravděpodobné, že takovou cenu se v současné době nepodaří vysoutěžit, pak by ale bylo opravdu hospodárnější zvýšit VŠKE nájem na výši odpovídající nájmu jiných podnikatelských subjektů ve městě, a místo nevýhodného prodeje mít pravidelný každoroční příjem do rozpočtu.
Své stanovisko ve věci zamýšlené privatizace jsem jako členka komise pro výběrová řízení a prodej majetku písemně zaslala všem členům komise 3 dny před projednáváním. Na schůzi komise jsem navrhla, aby se minimální požadovaná cena zvýšila na 15.000.000 Kč, a aby záměr prodeje byl dostatečně zveřejněn v médiích, tak aby se o nemovitost mohlo ucházet více zájemců. Žádala jsem, aby toto stanovisko bylo předloženo radě města. Pravděpodobně na základě této iniciativy se minimální požadovaná cena zvýšila na 11.000.000,- Kč, ovšem informaci, na jakém základě byla tato cena určena a jestli byl nebo bude prodej nemovitosti někde výrazně inzerován, jsem nedostala.
Zdá se mi, že vedení města v privatizaci zbylých nemovitostí postupuje nehospodárně, a hlavně s cílem prodat za každou, i když nedostatečnou, cenu. V případě nemovitostí, které město pronajímá, si nejen snižuje příjmy z pronájmů do budoucna, ale také se může stát, že když město nějakou nemovitost bude potřebovat, tak ji bude za daleko dražší peníze vykupovat.
Není to tak dlouho, kdy město potřebovalo školku a kupovalo ji za 22.800.000,- Kč od soukromníka (v Gagarinově ul.) a nákladně ji rekonstruovalo. Tuto cenu výkupu MŠ obhajoval bývalý primátor Kittner asi tak, že když město tu nemovitost potřebuje a ten soukromník ji nechce prodat za míň, tak se prostě nedá nic dělat. Proto si kladu otázku, proč to tak město nedělá i opačně, když někdo nemovitost potřebuje a chce ji od města koupit?
Pokud si mám sama za sebe odpovědět na otázku, jak město hospodaří se svým majetkem? No tak asi jako gambler, který nejdřív roztočí celý majetek na automatech a teď nese za pár drobných do zastavárny poslední prstýnek po babičce.
Alena Dvořáčková, Občanské sdružení Staré Město Liberec
