Jak tato kauza začala? Docela nenápadně … V souvislosti s prodejem městských pozemků pro průmyslovou zónu Sever, nejprve za 100 a později za 150 Kč/m2, viz dřívější kauza Průmyslová zóna Sever, jsme pročítali i záznamy ze zastupitelstva.
Inspirovalo nás v nich vyjádření pana Petra Kupfa, předsedy představenstva Investorsko inženýrské a.s. (dále II a.s.), na zasedání libereckého zastupitelstva dne 17. 2. 2005, týkající se výše konkurenční nabídky plzeňské firmy na pozemky v průmyslové zóně.
Pan Petr Kupfa mimo jiné řekl: „…jestliže firma AP TRUST dala nabídku 150 Kč/m2, podle mého názoru ji dala z neznalosti celé problematiky a z toho důvodu, že nedokázala si dopočítat, co vlastně v tom Liberci ji čeká.“
Počátky průmyslové zóny Sever
Tak jsme si řekli, že ho vezmeme za slovo a trochu se pokusíme na ekonomiku celého projektu podívat a dopočítat ji. Při zjišťování toho, kde přesně průmyslová zóna Sever leží, jsme se nejprve snažili zjistit, o jaké konkrétní pozemky se jedná. A to se nám také podařilo, i když nás překvapilo, že část pozemků patří firmě Praha West Investment k.s. (dále PWI). Domnívali jsme se, že tato firma pozemky koupila od soukromníka a bude je Investorsko inženýrská a.s. prodávat.
Levně koupil, draze prodal
Jaké bylo naše překvapení, když jsme zjistili, že to je naopak, a že tyto pozemky prodala Investorsko inženýrská a.s. právě firmě PWI. V odkazu na výše uvedené prohlášení pana Kupfa je velmi zajímavá i cena pozemků. Pro průmyslové využití se pozemky v průmyslové zóně prodávají v relacích 600 – 650 Kč/m2, výjimečně i 800 Kč/m2. Jde o údaje z průmyslové zóny JIH. A tady přišlo velké překvapení: Investorsko inženýrská a.s. prodala pozemky PWI za cenu 1350 Kč/m2.
Tak jsme začali počítat a zjišťovat další informace… Firma PWI nám potvrdila, že jejím záměrem je opravdu vybudovat na těchto pozemcích hypermarket Globus, nikoliv nějakou halu pro průmyslovou výrobu.
Dále jsme zjišťovali, kdo další a za jaké ceny prodával pozemky Investorsko inženýrské a. s. a našli pozemek o rozloze více než 1ha, který leží též pod budoucím hypermarketem Globus a za který II a.s. zaplatila předchozím majitelům 685 Kč/1m2.
Liberec tratil nejméně 19 milionů
- většina pozemků pro hypermarket byla koupena od města za 150Kč/m2 (102 591m2)
- část od soukromníků za 685Kč/m2 (10 674m2)
- rozdíl v ceně za 1 m2 činí 535 Kč
Město za tyto pozemky při ceně 150 Kč/m2 získalo 15.388.650 Kč. Pokud by město dokázalo pozemky prodat alespoň za polovinu toho, co soukromníci, získalo by 35.137.417 Kč, tedy o 19.748.767 Kč více než původně. Pokud by město dokázalo prodat pozemky za cenu stejnou jako soukromí vlastníci, získalo by jen za tyto pozemky více než 70.274.835 Kč, tedy o 54.886.185 Kč více než původně. Jen za tyto pozemky o rozloze cca 10 ha tak mohlo město získat více, než získalo za celých 37 ha na celou zónu.
Domníváme se, že město se svým aparátem, kontakty, odborníky a zkušenostmi mohlo být alespoň zčásti tak úspěšné při sjednání ceny, jako soukromníci. Stačilo jen prodat za dobrou cenu. Očekáváme námitku, že by celý projekt byl ekonomicky nerealizovatelný, pokud by II a.s. měla všechny pozemky vykupovat za cenu 685 Kč/m2.
Opět jsme provedli malý propočet a zdá se, že i při této ceně by II a. s. dosáhla celkem slušného 35% zisku před zdaněním.
- Podrobný propočet ekonomiky pozemků pro hypermarket
- Podrobný propočet nákladů na zhotovení infrastruktury
I při obyčejném prodeji pozemků, jak to udělali soukromníci, mohlo město s největší pravděpodobností získat až o téměř 55 milionů více, než získalo.
Ještě jiný pohled na věc
Existuje ale ještě jeden pohled. Pokud by si město řeklo, že bude prodávat až zasíťované pozemky, mohlo si vybudování infrastruktury nechat připravit dodavatelsky a stejně tak mohlo při hledání kupce využít služeb realitní kanceláře. Při tomto poněkud složitějším, ale stále ještě dobře realizovatelném způsobu prodeje pozemků, pak mohlo město získat o téměř 79 milionů Kč více než získalo. Připravili jsme podrobný propočet tohoto způsobu prodeje.
Nebereme městu, že mělo zájem na průmyslové zóně, chtělo přilákat investory a proto vyšlo II a.s. vstříc. My tu řešíme obyčejný hypermarket, který měl sám zájem přijít do Liberce – ten se shánět nemusel!
Nestandardní přístup města
- nebylo výběrové řízení na prodej těchto lukrativních pozemků
- 10 měsíců na zaplacení pozemků městu je doba více než vstřícná
- záměr prodat pozemky byl zveřejněn jen na úřední desce a to během vánočních prázdnin
Otázka: Prodával by někdo z rady či zastupitelstva takto svůj majetek?
Odpověď: Asi jen v případě, že by mu byl hodně zavázaný nebo by to musela být opravdu velká láska.
Považuji za hloupost prodat městské pozemky pod budoucí hypermarket na lukrativním místě u dálnice na kraji stotisícového města za 150 Kč/m2. Někdo záměrně nebo z nedbalosti připravil město o desítky milionů Kč. Pokud se prokáže naše tvrzení, že II a. s. byla městem silně a nad obvyklý rámec zvýhodněna, jedná se o klasickou ukázku klientelismu, jako jedné z hlavních forem korupce.
Jan Korytář, vedoucí projektu „V srdci regionální korupce“
