Jediné, co může existovat, je územní plán lepší pro někoho a horší pro někoho jiného.

Při polemikách o novém územním plánu města Liberec (i jakémkoliv jiném) by toto východisko měli mít diskutéři na paměti.

Kdo chce stavět rodinné domy

Ze strany opozičních starostů se v posledních týdnech několikrát ozvala kritika nového libereckého územního plánu v tom duchu, že jsou v něm redukovány nové zastavitelné plochy pro výstavbu rodinných domů. Tato redukce bezpochyby v novém územním plánu proběhla a žádnými diplomatickými obraty nelze zpochybnit, že by tento krok neměl pro některé osoby negativní dopad. Těmito osobami budou rozhodně vlastníci nemovitostí, které již nebudou zařazeny mezi plochy zastavitelné. Negativní dopad to má i na lidi, kteří plánují, že si koupí v Liberci pozemek a postaví si na něm rodinný dům. Pozemků bude méně, možná se zvedne jejich cena. Tímto by se dal ukončit výčet těch lidí, kteří budou redukcí ploch pro rodinné domy v novém územním plánu přímo postiženi. Nyní je můžeme spočítat.

Od roku 2000 se v Liberci postaví zhruba něco přes 100 rodinných domů ročně. V okolních suburbánních obcích, kde se staví zdaleka nejvíce (Šimonovice, Dlouhý Most, Jeřmanice, Stráž nad Nisou) se v průměru ročně postaví dalších 30 domů. Budeme předpokládat, že polovina z nich by byla raději postavena v Liberci, kdyby se stavebníci dostali k solidnímu (a finančně dostupnému) pozemku. Když zadoufáme, že nový územní plán bude pilířem stability budoucího rozvoje Liberce, jak by to u územních plánů mělo být, bude platit bez zásadní úpravy koncepce aspoň 20 let. Při zachování dosavadního trendu tu tedy máme poptávku po vybudování zhruba 20 x 115 domech, tedy 2300 – 2500 nových rodinných domů, ve kterých bude bydlet nějakých 6000 – 8000 obyvatel. Obyvatel, kteří si splnili svůj sen bydlet v rodinném domě.

Nový územní plán přitom vymezuje plochy „pouze“ pro 2000 rodinných domů. Dalo by se tedy uzavřít, že většina lidí toužících po novém rodinném domě v Liberci si svůj sen splnit může, nový územní plán nicméně neotevírá žádnou velkou rezervu, aby se jejich počty mohly oproti dosavadnímu trendu výrazně zvednout. Naopak vede k důslednému využití navržených ploch.

A kdo zůstane ve městě?

A teď k tomu „zbytku“, tedy nějakým 90 – 95 000 obyvatel Liberce. Mnoho těchto lidí bezpochyby touží po lepším bydlení, velká část z nich si ho představuje v podobě rodinného domu se zahrádkou, ideálně někde blízko města. Jenže zkrátka na něj nemají dost peněz. Neměli na něj dost peněz ani před 10 lety, kdy se pořizovaly změny územního plánu Liberec jako na běžícím pásu. A nebudou na něj mít ani v budoucnu, i kdyby územní plán vymezil plochy pro 10 000 nových rodinných domů.

Najít nějakých 5 mil. Kč po kapsách se prostě nepodaří každému. Druhá, nemalá část lidí nebydlí v rodinných domech na periferii prostě proto, že jim bydlení ve městě vyhovuje. Oceňují blízkost vybavenosti, oceňují, že nemusí svému dítěti dělat každodenního šoféra, vystačí si s menší obytnou plochou a nepotřebují se bavit pravidelným sekáním trávníku na své zahradě.

Zkrátka lidí, kteří žijí ve městě a jejichž zájem je, aby ve městě bylo příjemné žití, je drtivá většina. Z celkového počtu 46,7 tis. bytů jich je přes 34 tis. v bytových domech. Jejich obyvatelé nemají zahrady, zato si třeba rádi vyjdou ze svých bytů na procházku a rodinné domky obalující jejich město jim toto zrovna nezpříjemňují. Město je zahlcené automobily dojíždějících od domků z periferie, městské kase se prodražuje údržba stále delší sítě silnic a sítí, do volné krajiny je to stále dál. Byť se jednotlivé návrhové lokality mohou zdát jako marginality, při plánování města je třeba vnímat trochu širší rámce.

Zastavěné území města Liberec se od konce 80. let takřka zdvojnásobilo. Průměrná vzdušná vzdálenost obyvatel města do volné krajiny se zvýšila ze 472 m na 687 m v roce 2012, přičemž předchozí fáze konceptu územního plánu Liberec jí zvětšovala o dalších 100 m.

Tento parametr má Liberec oproti ostatním krajským městům zdaleka nejhorší a i v hustotě zástavby si ve srovnání s ostatními krajskými městy nestojí nejlépe. Např. České Budějovice mají hustotu zástavby 34,5 obyv./ha, zatímco Liberec pouze 25 obyv./ha. (Podrobně k tomuto tématu zde: http://www.uur.cz/images/5-publikacni-cinnost-a-knihovna/casopis/2013/2013-06/03_geograficky.pdf). Obyvatelé Rochlic, Gagarinovy či Františkova, které od krajiny odřízla rozlezlá zástavba na Rušičce, resp. v Horním Hanychově, tato čísla reálně pociťují.

Bez rodinných domů město nezchudne

Když jsme u srovnávání s ostatními městy, můžeme se ještě podívat, zda lze pozorovat souvislost mezi vyšším podílem rodinných domů a daňovými příjmy města. Častým argumentem zastáncům rozptýlené zástavby totiž je, že nedostatek rozvojových ploch způsobuje odliv bohatších obyvatel města, kterému pak chybí jeho příjmy. Z přiložené tabulky ovšem takto jednoduchý závěr nevyčteme – podíl bytů v rodinných domech je v Liberci ze šesti krajských druhý nejvyšší, daňové příjmy ovšem druhé nejnižší. Jedna taktika by byla pokračovat v živelném rozvoji s vírou, že se to zlomí. Sociolog Jan Keller tento přístup už jednou trefně nazval – závod ke dnu.

* Zdroj: Český statistický úřad, Sčítání lidí domů a bytů v roce 2011.

** Zdroj: MONITOR – informační portál Ministerstva financí, údaje za rok 2014.

Čí zájmy hájí kritikové územního plánu?

Územní plánování je politika a v politice platí, že je nutné umět se postavit na určitou stranu. V takto strategické otázce už opravdu nestačí tvrdit, my máme pravdu a oni ne. Je nutné dodat, v čí prospěch argumentujete. Ten, kdo argumentuje pro větší plochy pro rodinné domky, měl by umět přiznat, že v této otázce stojí na straně cca 1/10 obyvatel Liberce.

Jindřich Felcman

Ústav prostorového plánování, Fakulta architektury ČVUT