Díky rozsáhlé medializaci celého problému bezúplatného převodu spoluvlastnických podílů města Liberce do vlastnictví bytových družstev nemusím nijak celou věc detailně popisovat. V minulém týdnu jsem se společně s členy představenstva jednoho z dotčených bytových družstev (LBD Stadion) zúčastnil jednání s členem rady města Liberce Dr. Hronem, abychom společně vyslechli návrhy vedení města na jedno z možných řešení celé věci (pomíjím později publikovanou zprávu o snaze řešit věc zákonodárnou iniciativou Libereckého kraje). K navrhovanému řešení jsem již na jednání vznesl několik námitek či připomínek a slíbil jejich zpracování písemnou formou.
Družstvo je obchodní korporací, jehož fungování upravuje Korporátní zákon. V rámci zákonné úpravy družstev má bytové družstvo svou vlastní specifickou právní úpravu, zejména z důvodu, že majetkovou účast v družstvu představuje družstevní podíl na družstevním bytu, který je nedílně svázán s právem na uzavření nájemní smlouvy k družstevnímu bytu. Zákon ochraňuje veškerá práva člena družstva, která jsou s užíváním bytu a jeho nájmem spojena. Nájemné v družstevním bytě není platbou za užívání cizí věci, ale je stanoveno pouze ve výši skutečných nákladů spojených s užíváním družstevního bytu. Bez souhlasu člena družstva nemůže družstvo s bytem člena družstva nikterak nakládat, nemůže jen pronajmout nebo dokonce prodat někomu jinému nebo jej bez souhlasu člena družstva zastavit ve prospěch třetí osoby, například banky.
Dokonce není bez souhlasu dotyčného člena družstva – nájemce družstevního bytu možné provést změnu stanov družstva, kterou by došlo ke zhoršení stávajících podmínek ve věci nájmu bytu. A konečně, celková ochrana člena bytového družstva je zajištěna také tím, že bytové družstvo smí podnikat pouze v omezeném rozsahu (jen jako vedlejší činnost), člen družstva neručí za eventuální ztráty v hospodaření družstva a na úhradě případné ztráty v hospodaření se podílí jen do výše trojnásobku základního členského vkladu. Podobně je upraveno i případné použití zisku, když zákon omezuje jeho rozdělování mezi členy družstva a preferuje vytváření rezervního fondu nebo uspokojování bytových potřeb člena družstva. To vše k zajištění ekonomické stability družstva.
Proč se o tom v souvislosti s tématem bezúplatného převodu podílu města družstvům zmiňuji? Protože každému musí být jasné, že hodnota spoluvlastnického podílu města v současné situaci se limitně blíží nule. Bytová družstva nebyla příjemcem dotace, tím bylo město. Bez ohledu na to, jestli státní dotace prošla účetnictvím družstva či nikoliv, je zřejmé, že město Liberec není členem družstva, a to ani nebydlícím, resp. město Liberec nesložilo do bytového družstva ani základní členský vklad, ani další členský vklad, tedy družstevní podíl k nějakému konkrétnímu bytu nebo nebytovému prostoru. Protože město není členem družstva, nepodílelo se během existence družstva na žádných nákladech, spojených se správou a údržbou nemovitosti a zároveň se nepodílelo ani na výsledcích hospodaření bytového družstva. Jinými slovy, žádný držitel spoluvlastnického podílu na nemovitostech bytového družstva, který není jeho členem z titulu družstevního podílu v bytovém družstvu, se nikdy nemůže dostat k užívání ani vlastnictví konkrétního bytu, neboť nájem takového bytu je chráněn zákonem, a to včetně případného převodu bytu do vlastnictví, který je možné realizovat pouze členu družstva a nájemci tohoto bytu, k němuž splatil družstevní podíl.
Z tohoto důvodu však varuji před realizací nápadu, který prezentoval pan radní Dr. Hron na zmíněné schůzce, a to je vyhotovení Prohlášení (vlastníka) s vymezením jednotek v domě s tím, že v Prohlášení bude uveden u každé bytové jednotky spoluvlastnický podíl města Liberce a družstva a takto to bude vloženo do Katastru nemovitostí. Takový akt ze strany statutárních orgánů družstev bych považoval za určitou formu „vyvlastnění“ družstevního podílu člena družstva a porušení péče řádného hospodáře s následkem uplatnění vzniklé škody členem družstva na statutárním orgánu, tedy představenstvu či předsedovi družstva.
Hodnota spoluvlastnického podílu města je z výše uvedených důvodů fakticky nulová, protože se neváže k užívání žádné jednotky v družstvu. Je tak odstraněn hlavní důvod, proč vedení města nechce zdarma tyto podíly převést. Ve světle této zásadní skutečnosti jsou další připomínky k navrženému řešení spíše marginální, tak je uvedu jen velmi stručně.
Nápad převádět podíly nikoliv družstvům, ale přímo jednotlivým členům družstva není vhodný a zároveň obtížně realizovatelný. I když bytové družstvo jako korporace je tvořena svými členy, nejedná se z právního hlediska o jeden subjekt. Usnesení členské schůze bytového družstva o realizaci převodu podílů na jednotlivé členy družstva nemůže být pro tyto členy právně závazné a vymahatelné. Může se tedy stát, že budou existovat členové družstva, kteří nebudou reflektovat na pobídku uzavření smlouvy s městem za navrhovanou částku 550 Kč/m2 plochy bytu. Jen doplňuji, že překážek k neuzavření smlouvy může být i více, například neuzavřené dědické řízení apod. Celý proces tak může trvat i několik let.
Proto je vhodné převést bezplatně podíly města přímo na jednotlivá družstva, jak již ostatně předpokládají současné smlouvy, jejichž část, týkající se právně bezúplatného převodu, považuje vedení města za absolutně neplatnou. Jakkoliv velká většina členů družstev chce v budoucnu realizovat převod bytu do svého osobního vlastnictví, měla by tato agenda být výhradně vnitřní záležitostí družstva a převody by měly realizovány v souladu se stanovami příslušných družstev a usneseními členských schůzí poté, co družstva získají podíly města do svého výlučného vlastnictví.
Petr Černý, předseda představenstva SBD SEVER Liberec a bývalý radní města Liberce
