Myšlenka, že by město Liberec mělo masivněji vstoupit na trh s nemovitostmi, mi připadá v souvislosti se zkušenostmi ze západních měst zcela přirozená. Nezaslouží si stát se, stejně jako v minulosti územní plán, předmětem předvolebních kalkulů.
Racionální rozhodnutí o formě tohoto vstupu, ať už podle pana Šolce spoluprací se soukromými developery, nebo podle pana Felcmana zřízením městského investora nebo dokonce stavební společnosti, musí být oproštěno od ideologického balastu. Ten do něj opakovaně vnáší pan Felcman (naposledy na besedě u Fryče).
Jednou jeho tezí je, že soukromí developeři nikdy na trh nepustí takové množství bytů, které by cenu bytů snížilo a tím ohrozilo jejich zisky. Přesto, že s developery přicházím ve své práci do styku, na takovou dohodu jsem nenarazil, každý z developerů usiluje v daném konkurenčním prostředí co nejrychleji postavit co nejvíce bytů. Existující omezení byla na besedě pojmenována.
Druhou tezí je, že náklady na stavební práce (cca 40.000,- Kč/m2), se kterými potenciálně do spolupráce vstupuje developer, tvoří polovinu prodejní ceny (80.000,- Kč/m2), rozdíl je tedy cena pozemku, se kterým do spolupráce vstupuje město. Město by tudíž ze spolupráce mělo získat ½ bytů.
Zde pan Felcman zapomíná, že se prodávají pouhé 2/3 postavených m2 a že vedle stavebních nákladů existují geodetické, průzkumné, projekční, realitní práce, náklady na podmiňující investice buďto přímé nebo jako „desátky“ pro město, a mimo další i náklady na eliminaci neoprávněného odporu sousedů, v minulosti často živeného na politickém pozadí.
Ačkoliv pan Felcman opakovaně vyvolává negativní emoce vůči developerům, kteří (světe div se!) podnikají pro zisk, preferuji variantu spolupráce s nimi. I druhá strana by totiž mohla namítat, že firma řízená úřednickým aparátem se stane černou dírou na peníze (příklady známe).
Mně však více děsí představa, že se do městského stavění promítne historická zkušenost z práce na územním plánu, jejího prodlužování a veletočů se střídajícími se politickými garniturami.
Pan Felcman je totiž schopen s územním plánem politicky pracovat i po jeho schválení, což dokazují některé z lokalit pro městskou výstavbu obsažené v jím zpracovaném předvolebním materiálu LOL, které popírají jak přijatou celkovou koncepci ÚP, tak dosavadní nadbíhání LOL požadavkům místních obyvatel:
Ještědská – leží celá v bezpečnostním pásu VTL plynovodu – je zcela nezastavitelná.
Sportovní – Změna pro Liberec s podporou pana Felcmana po dlouhých tahanicích prosadila tuto atraktivní rozvojovou plochu jako čtvrťový park, nyní ho obyvatelům Doubí zastavíme? (jsem pro).
U Kulturního domu – podle požadavku na zachování místních sportovišť ve všech čtvrtích má sportovní funkci – nyní zastavíme přes případný odpor občanů?
Pod ZUŠ – má charakter vstupní brány do centra města vhodné pro významné městské neobytné funkce.
LVT – má charakter atraktivní části centra města (výstaviště) na lomu Masarykovy třídy vhodné pro významné městské neobytné funkce.
Nový Machnín – jde o zábor nedotknutelné nejkvalitnější zemědělské půdy, který nebyl v ÚP umožněn ani pro nestavební sportovně rekreační využití.
Ječná – podle požadavku na zachování místních sportovišť ve všech čtvrtích má parkovou a sportovní funkci – nyní zastavíme přes případný odpor občanů?
Lovecká – podle požadavku na zachování místních sportovišť ve všech čtvrtích má parkovou a sportovní funkci. Je součástí „rekreačního parku“ ze „systému zeleně“, který nemá přímé dopady na rozhodování v území, ale podle příspěvku pana Felcmana k tvorbě ÚP „má symbolicky zabránit budoucím politickým reprezentacím ve snahách o nové zastavování takto vymezených území“. Tak to se na tu budoucí reprezentaci těším.
Svojsíkova – ta mi v uvedeném seznamu vyloženě chybí.
Důležitým aspektem je, že všechny lokality, které chce pan Felcman „prověřit změnou územního plánu“, a on by to měl vědět, mají šanci, až se naplní rozvojové lokality nového ÚP minimálně z 50% (nyní jsme ve stavu 0%), tedy cca za 15 let.
Užitečnějším krokem by bylo prověřit ty reálně dostupné lokality, zda jejich regulativy odpovídají zvažované koncentrované formě zástavby a do 30. 6. zažádat o jejich úpravu změnou ÚP.
Z výše uvedených důvodů je kapacita daná platným územním plánem celkem pro 1.956 bytů iluzorní. Přesto je panem Felcmanem provedené prověření použitelných městských pozemků záslužným krokem k navázání na panem Šolcem již zahájené projekty v Tálinské a Hrabětické. Jistě by k tomu přispělo i postupné prověřování těchto lokalit dokumentacemi po územní řízení navržené na besedě architekty z Mjolku.
Jen je třeba seriózně a bez ideologické zášti vybalancovat vztahy mezi městem a soukromými developery a více se soustředit na vlastní problém než na politické body, které se z něj dají vytěžit.
Jiří Plašil, architekt, autor územního plánu Liberec
Reakce Jindřicha Felcmana
Děkuji panu architektovi Plašilovi, autorovi nového Územního plánu Liberce, že se aktivně zajímá o téma městské výstavby a bere ho jako přirozené a logické. To jen potvrzuje, že jsme toto téma za uskupení Liberec otevřený lidem v kampani zvedli zcela legitimně a že dosavadní pasivní pozici města v této agendě je třeba změnit.
Zareaguji věcně na tři okruhy námitek, které jsou v textu obsaženy:
1. Developeři nikdy nepustí na trh tolik bytů, aby to ohrozilo jejich zisky. Za tímto tvrzením si stojím a mohu ho podložit i čísly. V letech 2001 – 2010 se v Liberci postavilo celkem 2.095 bytů v bytových domech (tedy bytů postavených zpravidla developery). V letech 2011 – 2020 to bylo ale pouhých 601! Např. v roce 2013 bylo dokončeno jen 15 bytů, v roce 2015 jen 16 bytů… Proč? Zhruba od roku 2010 se v Česku začala projevovat ekonomická krize způsobená finanční a hypoteční krizi v USA. Developeři pochopitelně přípravu všech svých projektů na dlouhá léta pozastavili. Tím ale jen zvýšili nedostatek bytů (a tudíž i tempo jejich zdražování) v posledních letech, když se poptávka po bytech opět zvedla. Právě městská výstavba může tyto prudké výkyvy související s ekonomickými cykly tlumit.
2. K výpočtu nákladové vs. prodejní ceny bytů je třeba odkázat např. na článek publikovaný ke kauze Tálínská, který obsahoval závěrečný výpočet prezentovaný zastupitelům před hlasováním o tomto záměru. Ten výpočet pochopitelně předpokládal i rozdíl mezi tzv. hrubou podlažní plochou (tedy celkovou plochou) stavby a mezi čistou podlahovou plochou bytů. Nicméně nastaven byl na 80 %, což je realističtější podíl než 2/3, o kterých píše Ing. arch. Plašil. Projektové a inženýrské náklady nebyly do toho výpočtu zahrnuty z důvodu stručnosti a přehlednosti. Nicméně zisk na projektu vycházel na 260 mil. Kč oproti „několika bytům pro město“, o kterých hovořil předkladatel materiálu, náměstek Šolc. Takže je zjevné, že rezerva tam byla. A já znovu děkuji zastupitelům, kteří ten materiál k Tálínské odmítli a dali tak šanci výhodnějšímu modelu zástavby tohoto městského pozemku.
3. Ke komentářům ohledně jednotlivých lokalit obsažených v námi zveřejněné analýze městských pozemků dodávám, že je třeba rozlišovat pozemky, které jsou platným územním plánem již vymezené k obytné výstavbě, a pozemky ostatní. Námi uváděná maximální kapacita 1.956 bytů se vztahuje jen na pozemky, které jsou pro obytnou zástavbu již vymezené. Komentáře se vztahují k pozemkům popsaných v analýze tak, že by bylo nutné přistoupit ke změně územního plánu. Ty mají dle odhadu kapacitu dalších cca 1.086 bytů. Než se vyčerpá primární kapacita městských pozemků již připravených v územním plánu (dle našeho odhadu je to tak na 20 let), je dost času na diskuzi o změnách územního plánu a případném otevření nových lokalit.
Jindřich Felcman, územní plánovač a zastupitel města Liberce za Změnu pro Liberec/Liberec otevřený lidem