Opozice zvedla staronové téma vlastní městské developersko/inženýrské společnosti a tak se tedy sluší na toto výsostně politické téma reagovat a vést polemiku. Myslím si, že cíl sledujeme stejný, tím je zvýšení počtu bytů, tím počtu obyvatel, se kterým přijde ruku v ruce příjem z daní, nižší ceny nájmů a atd … jen ve volbě nástrojů, který nás s cíli přivede, se budeme lišit. Níže vysvětlím proč.
V Liberci je bytů málo, poptávka je vysoká a tím jsou vysoké ceny nejen nové výstavby, ale i bytů starší zástavby a s tím jsou spojené relativně vysoké ceny nájemného. To je stav, se kterým je potřeba něco dělat. Město by se mělo snažit o pozitivní ovlivňování trhu, zabezpečení potřeb bydlení pro veřejnost a má k tomu řadu nástrojů .. ať už je to územní plán, pružnost povolovacích procesů, či stav doprovodné infrastruktury. Nic z toho se ale neděje a město dlouhodobě novou výstavbu nezjednodušuje, naopak …. povolovací proces, převážně v rukou státu, je pomalý a plný zbytečné byrokracie, péče o vznik nebo kapacitu potřebné infrastruktury je házena na stavebníky a nový územní plán je (díky zásahům státu) mnohde zbytečně málo ambiciozní ..
Do toho přichází politický nápad, že když to nejde developerům, bude si to město dělat samo. Lze to, ale má to TOLIK rizik, před kterými nelze zavírat oči, že je potřeba o nich minimálně mluvit.
Prvně město svůj bytový fond už má .. nevelký ale pro ukázku to erární správy to stačí. Politika, tedy Rada města, určuje ceny nájemného. Nájemné je dlouhodobě nízké cca na 60% tržního a zvyšovat jej není politicky chtěné, vždy jsou nějaké volby za rohem. Výběr nájemného navíc utrpí vždy ránu s každým neplatičem či sociálním otřesem té které konkrétní rodiny. Díky, ale nejen kvůli tomu město zpět neinvestuje dostatek peněz do běžné správy a oprav bytového fondu, o rozvoji nemluvě. Navíc personální kapacity pečujícího oboru jsou hrubě přiškrcené. Na bytovém fondu je to znát.
Za druhé, zatím neexistující kapacity … Protože, kdyby se město rozhodlo jít do celého procesu výstavby developerských konceptů samo, musí postavit na nohy nové buď minimálně oddělení Magistrátu či městskou firmu. To je při současném konkurenčním pracovním trhu skoro nereálné … i současná výběrová řízení na „investiční techniky“ zůstávají bez odezvy. Město prostě v tabulkách dobré lidi zaplatit nemůže a v obchodní společnosti vyvedené z města může, ale jen do nějaké míry tak, aby si nerozházelo stávající lidi na Magistrátu.
Za třetí, dlouhý povolovací proces … zná to každý, kdo chtěl postavit něco víc než jeden, dva rodinné domky … povolit bytový dům či soubor bytových domů … přes všechny stupně dokumentace začínajících územní studií, všech vyjadřovaček dotčených orgánů, radou architektů, KAM a spol … trvá neúměrně dlouho, běžně překročí jedno volební období a ten proces není bez rizik „zamrznutí a nepřejití nějakého zájmu třeba na kapacitě kanalizace či ulice v daném místě“. V případě nepokračování takového projektu u soukromého developera, odepíše tyto dosavadní náklady podnikatel, u městské firmy je zaplatí daňový poplatník. To není strašení, to je reálný stav věci.
Za čtvrté, vše se podaří a město má na městském projektu, na městském pozemku, městské kulaté razítko na pravomocném stavebním povolení. Přichází realizace. Nezmínil jsem, je to jaksi automatické že město a nebo městská firma je veřejný zadavatel a tudíž na všechny dosavadní práce, nyní na úvěr a realizaci vypisuje veřejné výběrové řízení. To je v pořádku, ale je to svazující v běžném životě, kdy se stavbou přicházejí různé obtíže vícepráce, méně práce, to je život, jen to zákon o veřejných zakázkách dost svazuje. O samotné rentabilitě projektů mám dopředu obavu, to je na konkrétní analýzu konkrétní stavby, ale kombinace politického „chceme to dělat hezké a chceme mít nízké nájmy“ může (nemusí) znamenat (ne)návratnost úvěru a faktickou dotaci těchto projektů z kapsy ostatních daňových poplatníků. Když by se město část bytového fondu rozhodlo prodat, třeba by to mohla být podmínka financující banky, narazí na věci se kterými se dosud nesetkalo typu „jak řešit marketing, jak záruky, podle čeho vybrat realitku a nebo to dělat svépomocí?“
Toto vše výše uvedené při naprosté nejistotě jak se bude vyvíjet realitní trh za rok … nemluvě za čtyři roky … Myslím, že město by mělo dělat to co mu přísluší … tedy pozitivně působit na to, aby se byty stavěly a prodávaly či šly do nájmů. Vytvářet dobré podmínky a spolupracovat s investory. Potom bude bytů dost. V Liberci působí aktuálně developeři z celé země a obava, že se na trhu v Liberci domluví všichni na nějakém kartelu „sto bytů ročně“ je naivní až úsměvná. Je to hyperkonkureční prostředí, kde nebere ohled nikdo na nikoho a developeři se domluvit nechtějí a reálně ani nemohou, protože jsou zaúvěrovaní všichni až běda.
Závěrem. Bojím se, že městský developer bude další mandatorní bumbrdlíček. Situace, kdy „když se to nepovede“ — zaplatíme to všichni a když se to povede, výsledek městu a jeho občanům přinese jen velmi málo je dle mého názoru pro město výhodná.
P.S. jen dva články z dvou posledních dnů. Vstupovat teď do byznysu developerů bez zkušeností a týmu odborníků není prostě dobrý nápad
Jiří Šolc, náměstek primátora pro technickou správu města a informační technologie
